BGH entlastet Mieter von Schönheitsreparaturen

Nach der aktuellsten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Renovierungsklauseln in Formularmietverträgen unwirksam, wenn sie dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Vornahme laufender Schönheitsreparaturen übertragen, ohne dass dies angemessen ausgeglichen wird.
Unter „Schönheitsreparaturen“ versteht man das Beseitigen von Abnutzungserscheinungen, welche durch normalen Wohngebrauch zwangsläufig verursacht werden. Darunter fällt beispielsweise das Tapezieren und Streichen von Wänden, Decken, Fußböden, etc. Grundsätzlich hat der Vermieter gem. § 535 BGB die gesetzliche Pflicht zur Instandhaltung des vermieteten Wohnraums, was auch die Vornahme von Schönheitsreparaturen erfasst. Diese Pflicht kann er jedoch durch eine entsprechende Klausel des Mietvertrags auf den Mieter abwälzen.
Es wird beim Mietvertrag zwischen Formular- und Individualvertrag unterschieden. Die Mehrzahl der verwenden Mietverträge sind heutzutage jedoch Formularverträge. Dabei werden die Vertragsbestimmungen nicht individuell von den Vertragsparteien vereinbart, sondern sind bereits vorformuliert und für die mehrfache Verwendung vorgesehen. Damit sind sie Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) und werden nach den Grundsätzen der §§305 BGB beurteilt. Damit der Mieter durch solche Verträge nicht unangemessen benachteiligt wird, stellt der Gesetzgeber hohe Anforderungen an die vorformulierten Klauseln. So auch in Bezug auf die Schönheitsreparaturen.
Schon 2004 entschied der BGH dazu, dass die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht nach einem starren Fristenplan auferlegt werden dürfe. Dies benachteilige den Mieter unangemessen und sei dadurch unwirksam nach §307 BGB. Wirksam ist jedoch ein flexibler Fristenplan.
Nun erklärte der BGH solche Renovierungsklauseln mit flexiblem Fristenplan auch dann als unwirksam, wenn sie den Mieter einer unrenovierten oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung verpflichten Schönheitsreparaturen vorzunehmen, ohne dass dies angemessen durch den Vermieter ausgeglichen wird. Ein solcher Ausgleich, durch den die Klausel wirksam wäre, muss den Mieter so stellen, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden. Dies kann etwa durch Kompensation des Renovierungsaufwandes in Form einer Mietminderung erfolgen. Begründet wird dies damit, dass der Mieter sonst verpflichtet werden könnte, Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen oder auch die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie selbst erhalten hat. Eine solche Renovierungsklausel ist damit nach §307 BGB unwirksam. Dies gilt auch für bereits geschlossene Verträge. Der Vermieter hat somit in Zukunft bei unrenoviert übergebenen Wohnungen lediglich einen Anspruch auf Rückgabe einer unrenovierten Wohnung. Der Mieter kann nur zu den auf seine Vertragszeit entfallenden Renovierungsarbeiten verpflichtet werden.
Zu beachten ist dabei, dass der Mieter zu beweisen hat, ob bei Mietbeginn eine unrenovierte Wohnung vorlag. Er kann dazu beispielsweise bei Mietbeginn darauf hinwirken, ein gemeinsames Übergabeprotokoll anzufertigen. Als Beweismittel können ebenso Fotos der Wohnung, Belege der Renovierungskosten oder Zeugenaussagen etwaiger Renovierungshelfer dienen.

BGH, Urteil vom 18.3.2015 – VIII ZR 185/14

Ihr
Rechtsanwalt Sebastian Limmer

Wir beraten Sie gerne zum Thema Mietrecht. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf.