Das Bauvertragsrecht im Jahr 2018

Anfang des Jahres wurde vom Bundestag eine umfangreiche Änderung des BGB (Bürgerlichen Gesetz Buch) verabschiedet. Die Gesetzesänderung tritt zum 01.01.2018 in Kraft und gilt daher für alle Verträge, die nach diesem Zeitpunkt geschlossen wurden.

Durch die Gesetzesänderung wird das bestehende Werkrecht modifiziert und erheblich, durch die Einführung neuer Vertragstypen, erweitert. Neben der Änderung der allgemeinen Regelungen werden die bereits bestehenden Regelungen über Werkverträge deren Inhalt ein Bauvorhaben ist, zusammengefasst und erweitert zu einem nun gesetzlich ausdrücklich geregelten Bauvertrag. Außerdem wird mit dem Architekten- und Ingenieursvertrags einer neuer Vertragstyp innerhalb des Werkrechts eingeführt, welcher die vertraglichen Rechte und Pflichten dieser beiden Berufsfelder spezifisch regelt.

Der Beitrag stellt in der gebotenen Kürze die wesentlichen Inhalte dieser für Unternehmer und Verbraucher in gleicher Weise bedeutsamen Änderungen dar.

Die allgemeinen Änderungen

Die Änderungen im Allgemeinen Teil betreffen die bisherigen Regelungen bezüglich Abschlagszahlungen (§ 632 a BGB), der Abnahme (§ 640 BGB) und das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund.

Abschlagszahlungen

Bisher wurde die Höhe einer geschuldeten Abschlagszahlung danach bemessen, in wie weit der Besteller durch die bisher erbrachte Leistung des Werkunternehmers aus objektiver Sicht bereichert wurde d.h. inwieweit ein Wertzuwachs auf Seiten des Bestellers gegeben war. Diese Art der Berechnung findet in Zukunft nicht mehr statt. Im neuen § 632 a BGB ist nun ein Anspruch auf Abschlagszahlung in Höhe des Wertes der erbrachten und geschuldeten Leistung vorgesehen. Das bedeutet, dass die Höhe der Abschlagszahlung zukünftig anhand der vereinbarten Vergütung berechnet wird.

Eine weitere Änderung betrifft das Recht die Abschlagszahlung als Besteller im Falle eines Mangels verweigern zu können. Bisher war dieses Verweigerungsrecht nur gegeben, wenn ein „wesentlicher“ Mangel des Gewerks vorlag. Ein solcher „wesentlicher“ Mangel ist künftig keine Voraussetzung mehr um die Abschlagszahlung zu verweigern. Es genügt vielmehr das Vorliegen irgendeines Mangels im Sinne des § 633 BGB.

Abnahme

Bisher war geregelt, dass die Abnahme als fingiert gilt, wenn der Werkunternehmer dem Besteller eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat, diese Frist ablief und das Werk mangelfrei hergestellt wurde.

Zukünftig ist die Mangelfreiheit des Werkes keine Voraussetzung mehr für die Abnahmefiktion. Der Besteller muss innerhalb der gesetztes Frist unter Angabe eines Mangels die Abnahme verweigern. Anderenfalls tritt die Fiktion der Abnahme ein und zwar unabhängig davon ob das Werk mangelhaft ist oder nicht.

Eine Besonderheit ist hier zu beachten, wenn der Besteller Verbraucher im Sinne des § 13 BGB ist. In diesem Fall tritt die Fiktion nur ein, wenn der Verbraucher-Besteller bei der Fristsetzung über die Rechtsfolgen des rügelosen Fristablaufs durch den Werkunternehmer belehrt wurde.

Kündigung aus wichtigem Grund

Durch Einführung des neuen § 648 a BGB wurde das bisher nicht vorhandene Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund in das Werkrecht eingeführt. Demnach ist es in Zukunft möglich, den Werkvertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Das ist der Fall, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werks nicht zugemutet werden kann.

Der Bauvertrag

Die neu in das Gesetz eingefügten §§ 650 a ff. BGB enthalte Regelungen zum neuen „Untervertragstyp“ des Werkvertrages, dem Bauvertrag. Nach § 650 a Absatz 1 BGB ist ein Bauvertrag ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Inhaltlich wurden bereits bestehende Regelungen des Werkrechts, welche ausschließlich Verträge betrafen, die unter die neue Definition zu subsumieren sind, zusammengefasst und durch einige neue Regelungen ergänzt.

Enthalten ist nun ein Änderungs- bzw. Anordnungsrecht des Bestellers für die Änderung des Werkerfolgs oder für Maßnahmen, die aus seiner Sicht zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig sind (§ 650 b BGB). Erfolgt eine solche Anordnung, sollen sich die Parteien über eine geänderte Mehr- oder Mindervergütung einigen. Zu diesem Zwecke ist es die Pflicht des Werkunternehmers ein neues Angebot unter Beachtung der Mehr- oder Mindervergütung zu stellen. Sollten sich die Parteien auf dieses Angebot hin dennoch nicht einig werden, ist der Werkunternehmer dennoch berechtigt bei Abschlagszahlungen 80 % seines Angebots anzurechnen (§ 650 c Abs. 3 BGB).

Eine weitere wichtige Neuerung stellt die sogenannte Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme dar. Demnach hat der Besteller des Werkes bei Verweigerung der Abnahme wegen eines oder mehrerer Mängel auf Verlangen des Werkunternehmers nun an einer gemeinsamen Feststellung des Zustand des Werkes mitzuwirken.

Der Verbraucherbauvertrag

Neben dem „allgemeinen“ Bauvertrag wird durch die Gesetzesänderung auch ein Verbraucherbauvertrag neu eingeführt. Voraussetzung ist zunächst, dass als Besteller ein Verbraucher beteiligt ist. Zudem ist nicht jeder Bauvertrag erfasst, sondern nur Bauverträge, die die Herstellung eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bereits bestehenden Gebäude beinhalten. Diese Verträge müssen mindestens in der Textform geschlossen werden um wirksam zu sein. Zudem hat der Werkunternehmer erhebliche Informationspflichten gegenüber dem Verbraucher-Besteller zu beachten. Außerdem steht dem Verbraucher (außer bei notariell beurkundeten Verträgen) ein Widerrufsrecht gem. § 355 BGB zu (§ 650 l BGB), durch welches er sich leicht vom Vertrag lösen kann.

Der Architektenvertrag und Ingenieurvertrag

Neu eingeführt wird auch der Architektenvertrag bzw. der Ingenieurvertrag in den §§ 650 p ff. BGB. Dieser enthält neben einer Legaldefinition Regelungen zur Sonderkündigung, Teilabnahme und zur gesamtschuldnerischen Haftung des Architekten bzw. Ingenieurs und des Werkunternehmers für den Falle, dass ein Mangel des Werkes auf einem Überwachungsfehler beruht.

Der Bauträgervertrag

Neu eingeführt wird auch der sogenannte Bauträgervertrag. Dabei handelt es sich um einen Bauvertrag, durch welchen sich der Unternehmer nicht nur zur Herstellung eines Gebäudes verpflichtet, sondern auch dazu das Eigentum an dem jeweiligen Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen. Im Wesentlichen ist dabei geregelt, dass für die Herstellung des Gebäudes die Regelungen des Werkrechts Anwendung finden, während für die Übertragung des Grundstücks bzw. die Übertragung oder Begründung des Erbbaurechts die Vorschriften über den Kauf ( §§ 433 ff. BGB) anwendbar sind.

Die aufgezeigten (erheblichen) Änderungen im Bereich des Werkrechts führen dazu, dass sämtliche ab dem 01.01.2018 geschlossenen Verträge mit der neuen Gesetzeslage in Einklang stehen müssen. Gerade Werkunternehmer sollten ihre Einzel- oder Musterverträge daher schnellstmöglich durch Unterstützung eines rechtlichen Beraters auf die Vereinbarkeit mit dem neuen Recht überprüfen lassen.

Mit unserer langjährigen Erfahrung und hoch qualifizierten fachanwaltlichen Ausbildung ist unsere Kanzlei daher der optimale Ansprechpartner für Ihr Anliegen.

Ihr
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Vincent Feurstein
und Ihr
RRef. Christian Ulitzka

Wir beraten Sie gerne zu den Themen Baurecht und Architektenrecht. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf.


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