Auch im Jahre 2017 wurden vom Bundesgerichtshof (BGH) eine Vielzahl bedeutender Entscheidungen in dem traditionell sehr von der Rechtsprechung geprägten Bereich des Mietrechts gefällt. Im Folgenden soll ein kurzer Überblick darüber geschaffen werden, auf welche Besonderheiten in Zukunft zu achten sein wird.
Kündigung
Die wohl größte Beachtung im Mietrecht wird seit je her der Kündigung des Mietvertrages gegeben. Das aus gutem Grund, denn die Kündigung des Mietvertrags bringt die schwerwiegendste Rechtsfolge mit sich, nämlich die Beendigung des Mietverhältnisses.
Neuerungen für Mieter
Erhält man als Mieter künftig eine Kündigung wegen Eigenbedarf des Vermieters, ist aus Sicht des Mieters genau darauf zu achten, ob der Vermieter, beziehungsweise die Person, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wurde, auch tatsächlich in die Wohnung einzieht. Ist das nicht der Fall, muss der Vermieter genau darlegen, warum es nun doch nicht zur Eigennutzung der Wohnung kam. Gelingt ihm dieser Nachweis nicht, kann der ehemalige Mieter Schadensersatz verlangen, zum Beispiel für die Umzugskosten.
(BGH, Urteil vom 29.03.2017, Az.: VIII ZR 44/16)
Denselben Anspruch hat ein Mieter, wenn dem Vermieter im selben Haus eine weitere Wohnung gehört und diese dem Mieter nicht angeboten wurde, sofern dies möglich gewesen wäre.
(BGH, Urteil vom 14.12.2016, Az.: VIII ZR 232/15)
Vorsicht ist, nicht nur in strafrechtlicher Hinsicht, geboten, sobald Betäubungsmittel in die Mietsache eingebracht werden. Wird beispielsweise eine Cannabispflanze in der Wohnung angebaut, kann der Vermieter ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen. Das Gericht hat sogar entschieden, dass allein dass Aufbewahren von Betäubungsmitteln in der Wohnung einen vertragswidrigen Gerbrauch darstellt.
(BGH, Urteil vom 14.12.2016, Az.: VIII ZR 49/16)
Das Urteil zeigt, dass die Gerichte im Zusammenhang mit Betäubungsmittel keinen Spaß verstehen und daher die Anforderungen für die Wirksamkeit einer Kündigung nicht sehr hoch sind.
Wird dem Mieter eine Kündigung ausgesprochen, zieht dieser aber nicht zum Kündigungstermin aus der Wohnung aus, kann das in Zukunft sehr teuer werden. Für die Zeit, in der das Mietverhältnis eigentlich schon beendet ist schuldet der Mieter nämlich nicht lediglich die bisher gezahlte Miete, sondern den Betrag, den der Vermieter bei einer Neuvermietung hätte verlangen können. Zwischen diesen beiden Beträgen kann ein beachtlicher Unterschied bestehen, insbesondere dann, wenn das Mietverhältnis bereits seit langer Zeit bestand.
Neuerungen für Vermieter
Hat der Vermieter vor, den vermieteten Wohnraum für sein Gewerbe zu nutzen, kommt eine Eigenbedarfskündigung nicht mehr ohne weiteres in Betracht. Vielmehr muss der Vermieter darüber hinaus ein besonderes Interesse darlegen, warum gerade diese Räumlichkeiten genutzt werden müssen.
(BGH, Urteil vom 29.03.2017, Az.: VIII ZR 45/16)
Eigenbedarf kann zukünftig auch von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) geltend gemacht werden.
(BGH, Urteil vom 15.03.2017, Az.: VIII ZR 92/16)
Insgesamt werden künftig höhere Anforderungen an den Vermieter gestellt, wenn eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausgesprochen wird. Die Person, die den Wohnraum nutzen wird, muss genau benannt werden und das Interesse an der Nutzung muss ausführlich dargelegt werden.
(BGH, Urteil vom 15.03.2017, Az.: VIII ZR 270/15)
Von dieser peniblen Darlegungspflicht wird eine Ausnahme zugelassen. Soll das gerade volljährig gewordene Kind des Vermieters die Wohnung beziehen, ist der darin erkennbare Wille, einen eigenen Hausstand zu gründen, bereits ausreichend für die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung.
Auch bei Kündigungen aus wirtschaftlichem Interesse wird in Zukunft ein noch strengerer Maßstab an die Begründungspflicht gestellt. Eine solche Kündigung soll zukünftig nur dann wirksam sein, wenn anderenfalls dem Vermieter ein erheblicher Nachteil entstünde. Die Tatsachen, welche diesen Nachteil belegen, müssen allesamt umfangreich vom Vermieter dargelegt und bewiesen werden.
(BGH, Urteil vom 27.09.2017, Az.: VIII ZR 243/16)
Zusammenfassend ist festzustellen, dass sich sowohl auf Mieterseite, als auch auf Vermieterseite Neuerungen ergeben, die im Falle eines Falles genau beachtet werden müssen. Daher ist es für Mieter und Vermieter in gleicher Weise besonders wichtig einen starken Partner in der Rechtsberatung an der Seite zu haben, da es einer sorgfältigen rechtlichen Überprüfung jedes Einzelfalles bedarf.
Mit unserer langjährigen Erfahrung stehen wir Ihnen hierbei gerne zur Verfügung.
Ihr
Rechtsanwalt Carsten W. Rücker
und Ihr
Ass.jur. Christian Ulitzka
Wir beraten Sie gerne zu den Themen Mietrecht und Wohnungseigentumrecht. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf.